Logo

Objekto adresas: Buvusi „Laivitės“ teritorija

SVARSTYTA:
Tarptautinio architektūrinio konkurso „Memelio Miestas“ architektūriniai pasiūlymai.

NUTARTA:
Kadangi Lietuvos architektų sąjungos Klaipėdos apskrities organizacija nedalyvavo rengiant konkursą ir ruošiant jo sąlygas (pastarosios nebuvo pateiktos ir aptarimui), nutarta darbus vertinti tik bendriausiu komplekso poveikio miesto centrinės dalies visumai, marių bei upės krantinėms, viešajam miestiečių gyvenimui, transportui, urbanistiniam paveldui, bei tolimesnių aplinkinių teritorijų plėtrai aspektais.
Neturint konkurso sąlygų, nenagrinėtas funkcinis, tipologinis bei ekonominis teritorijos užstatymas ir atitinkamai nesiekta išrinkti geriausius darbus šiuo požiūriu. Kadangi, Tarybos manymu, konkursas skirtas pirmiausia urbanistinės idėjos sukūrimui, architektūrinės pastatų formos, apdaila, spalva, mažosios architektūros formos nebuvo nuosekliau analizuojamos ir vertinamos.

Pastabos:
1. Semantiniu požiūriu pasigendama urbanistinės-istorinės analizės, kuri galėjo tapti atramine medžiaga kuriant naują urbanistinę struktūrą. Atsižvelgus į tai, kad ūkinė veikla teritorijoje jau vystoma nuo XVII a., darbuose galėtų atsirasti reminiscensijos į tokius buvusius objektus kaip Danės upės dešiniojo kranto užstatymas, medienos kanalas, vėjo malūnai, takas-alėja nuo marių krantinės link Teismo pastato ir pan. Taip pat liko neįvertinta XXa. pirmoje pusėje besiformuojanti urbanistinė teritorijos struktūra. Kai kuriuose darbuose daugiau intuityviai nei sistemiškai atskiri minėti elementai rado atgarsį (2; 3; 6). Nepasinaudota jau atliktų teritorijoje planavimo darbų medžiaga.
2. Aplinkinio konteksto įvertinimo požiūriu beveik visi darbai ignoravo nusistovėjusį arba planuojamą užstatymą kairiajame Danės krante, prie Uosto gatvės bei vizualinį ryšį su įplaukos kanalu. Kai kuriuose darbuose (1; 5) susidaro įspūdis, kad teritorija planuojama izoliuotai nuo aplinkos, kaip urbanistinė “sala”. Nėra pateiktų vizualizacijų iš bendrosios apžvalgos taškų, pradedant nuo uosto vartų, Smiltynės, N.Sodo gatvės ir t.t. Visiškai nevertinamas kairiojo Danės kranto esamas ir planuojamas užstatymas bei miesto pilies numatomas atstatymas. Pastarasis aspektas ypač svarbus manant, kad būtent čia, kairiajame krante, bus formuojama pagrindinė reikšminė ir urbanistinė miesto vartų dominantė. Neįvertinta N.Uosto ir N.Sodo gatvių plėtra, jų ryšio su planuojama teritorija transportinio užtikrinimo požiūriu.
Dėl sprendinių nekontekstualumo kvartalas gali būti atskirtas nuo miestiečių viešojo intereso įtakos. Tuo tarpu visuomeninio gyvenimo integralumas, dėl ypatingos teritorijos padėties turi būti užtikrintas ir nekvestionuojamas. Tam tikslui būtina numatyti ne tik fizinius (pirmiausia pėsčiųjų) ryšius su piliaviete ir naujamiesčiu, bet ir teritorijoje numatyti pastovaus bendramiestinio intereso objektus (teatras, koncertų salės, mokykla ir kt.), kas ne tik sumažintų uždaro miesto bendruomenei kvartalo atsiradimo riziką, bet ir atvertų krantinių erdves visuomeniniam gyvenimui.
Kai kuriuose darbuose (2; 3; 4; 6) konteksto ir integralumo klausimai fragmentiškai bandomi spręsti. Nauju pėsčiųjų tiltu per Danę siūlymai su atitinkamai šiaurės-pietų ryšiais sveikintini. Tuo tarpu, konkreti jų vieta įvertinus laivybą į Pilies jachtų uostą turi būti patikslinta.
3. Tolimesnės uostų teritorijų konversijos perspektyvų bei atitinkamo plėtros etapiškumo požiūriu, tobulinant atrinktus projektus, pirmiausia turi būti atsižvelgta į Žiemos uostą, į šiaurę nuo planuojamos teritorijos. Šis uostas dėl savo nedidelio gylio bei suvaržytų plėtros galimybių taps sekančia integruojama į miesto struktūras teritorija. Todėl labai svarbu įvertinti būsimą ryšį su šia teritorija. Tuo tarpu daugumoje pateiktų darbų, ypač 1; 3; 4, erdvė į šiaurę nuo “Memelio miesto” pabrėžtinai atskiriama urbanistinėmis priemonėmis. Kita vertus, tobulinant projektus būtina atsižvelgti į plėtros etapiškumą. Šiuo metu egzistuojanti Žiemos uosto ir Šaldytuvų pastato sanitarinė apsaugos zona dengia didžiąją dalį “Laivitės” teritorijos. Tokia padėtis pirmajame plėtros etape neleis planuoti (net Detalaus plano stadijoje) gyvenamosios statybos zonos dengiamoje dalyje.
4. Urbanistinių sprendimų vertinimo požiūriu, Taryba neigiamai vertino darbus (1; 5), kurie savo masteliu ir urbanistinių schemų dirbtinumu yra svetimi Klaipėdos senamiesčiui ir visai aplinkinei teritorijai. Taip pat sukėlė abejonių ir tiesmukas senamiesčio (Salos miesto) urbanistinės struktūros perkėlimas į iš esmės skirtingą teritoriją (3). Pastariesiems sprendiniams trūksta motyvacijos.
Pažymėtina, kad tokio svarbaus miesto centrinei daliai komplekso plėtotei nėra suformuluota Klaipėdos miesto centro plėtros koncepcija. Tai apsunkina didelių miesto objektų atsiradimo vertinimą, jį daro subjektyvų. Žinoma, ne šio konkurso ir atskirų ūkio subjektų užduotis paruošti minėtą darbą, tačiau būtent šis konkursas dėl savo svarbos parodo kokia reikalinga yra miesto centro urbanistinės plėtros koncepcija.
P.S. Konkursiniai projektai įvardinami skaičiais eilės tvarka nuo1 iki 6 pagal darbų eksponavimo eilės tvarka ekspozicijos metu.
REKOMENDACIJOS:
1. Įvertinus pateiktas pastabas paruošti patikslintas sąlygas.
2. Atrinktų dviejų-trijų darbų autoriams pagal patikslintas sąlygas siūlyti tobulinti projektus ir pateikti vertinimo komisijai galutiniam sprendimui.

Teritorijų planavimo įstatymo 35 str. „Valstybinę teritorijų planavimo priežiūrą atliekančių institucijų funkcijos“ nurodyta, kad Valstybinę teritorijų planavimo priežiūrą atliekanti institucija pagal kompetenciją atlieka šias funkcijas: tikrina, ar teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai atitinka planavimo sąlygas, ar atliktos visos teritorijų planavimo dokumentų rengimo, svarstymo, derinimo procedūros ir sprendiniai atitinka šio Įstatymo ir kitų teisės aktų reikalavimus;

Kadangi, mūsų manymu, labai dažnai šios institucijos tarnautojai viršija įstatymais nustatytos kompetencijos ribas, prašome paaiškinti Teritorijų planavimo dokumentų tikrinimo tvarkos aprašo punktą 14.2 „Dokumento sprendiniai neatitinka teisės aktų reikalavimų“, kokius teisės aktus reiktų vertinti ir kur yra tikrinančios institucijos kompetencijos ribos sprendžiant, ar sprendiniai atitinka teisės aktų reikalavimus.

Siekdami palengvinti valstybės tarnautojų prisiimamą plačią atsakomybės naštą bei darbo krūvį, prašome pateikti specialistų nuomonę :

  1. Ar TP dokumentą tikrinanti institucija privalo patikrinti pateiktą tikrinti TP dokumentą per teisės aktais (Teritorijų planavimo įstatymo VIII skirsnio, 34 straipsnio, 4 punktas) nustatytą laikotarpį? Kas atsakingas už pasekmes, kai TP dokumentas nėra patikrinamas per teisės aktais nustatytą laikotarpį? Kas turi užtikrinti, kad būtų laikomasi terminų?

  2. Kaip turi būti įvertinta situacija, kai teritorijų planavimo dokumentą tikrinanti institucija viršijo teisės aktais nustatytus terminus ir nustojo galioti planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo sutartis, planavimo sąlygų sąvadas ar atskiros sąlygos? Ar tai yra pagrindas išduoti neigiamą patikrinimo išvadą? Kas šioje situacijoje tampa atsakingu ir turėtų atlyginti susidarančią žalą? Atkreipiame dėmesį, kad, pavyzdžiui, Klaipėdos apskrities viršininko administracijoje TP dokumentų patikrinimas kai kuriais atvejais tęsiasi net pusę metų, o daugumoje atvejų nėra patikrinami per nustatytą terminą. Ar tokiu atveju neturėtų būti taikoma teisinio reguliavimo srityje egzistuojanti bendra taisyklė, kad kiekvienas veiksmas turi būti atliekamas pagal tuo metu galiojančias teisės normas?

  3. Ar gali būti tvirtinamas TP dokumentas, turintis teigiamą patikrinimo išvadą, tačiau dėl užsitęsusių derinimo ir tikrinimo procedūrų, tvirtinimo metu yra pasibaigę terminai planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo sutarties, planavimo sąlygų sąvado ir/ar atskirų planavimo sąlygų.

  4. Ar gali būti tvirtinamas TP dokumentas, parengtas pagal išduotas planavimo sąlygas, sklypui ar sklypų grupei, jei bent vienam jų galioja valstybinės žemės įsigijimo apribojimas? Ar tuo atveju galima nustatyti kitą TP dokumento įsigaliojimo datą, tai nurodant detaliojo plano sprendiniuose ir dokumentą tvirtinančios institucijos sprendime?

  5. Kiek tiksliai Žemės sklypų pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacijos (toliau – Specifikacija) reikalavimai TP dokumentuose turi atitikti brėžinių grafinį žymėjimą ir spalvos pavyzdžius? Ar grafinis brėžinių išpildymas dėl linijų storių atitikimo ir/ar spalvų atitikimo Specifikacijos reikalavimams yra esminis ar neesminis teisės akto neatitikimas, dėl kurio galėtų būti išduodama neigiama patikrinimo akto išvada?

  6. Kuri institucija sprendžia dėl rengiamo detaliojo plano sprendinių atitikimo bendrojo ir/ar specialiojo plano sprendiniams- planuojamos teritorijos vyriausias architektas ar apskrities administracija? Kaip turėtų būti tuo atveju, kai detaliojo plano sprendiniai atitinka Teritorijų planavimo įstatymo 12 str. 4 p. nurodytą, tačiau TP dokumentą tikrinantis valstybės tarnautojas turi kitą nuomonę?

  7. Ar planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo sutarties (toliau Sutarties) turinys ir forma yra teritorijų planavimo dokumento objektas, kuris turi būti tikrinimas TP dokumento tikrinimo metu?

Informaciją (duomenis) apie TP dokumentų patikrinimo aktų išvadas ir jose nurodomus trūkumus galima rasti Klaipėdos apskrities viršininko administracijos tinklapyje http://www.klaipeda.aps.lt

 

Lietuvos architektų sąjungos
Klaipėdos apskrities organizacijos
Valdybos pirmininkė Ramunė Staševičiūtė

Siekdama ginti architekto profesijos garbę, įveikti pasitikėjimo profesija trūkumą ir stabdyti piktnaudžiavimą visuomenės suteiktomis teisėmis, Lietuvos architektų sąjungos Klaipėdos apskrities organizacija pareiškia, kad :

griežtai smerkia atvejus, kuomet architekto kvalifikacijos liudijimai, veiklos atestatai yra skolinami, “duodami”, ar kitaip perleidžiami kitiems projektavimo proceso dalyviams, pačiam kvalifikuotam, atestuotam architektui projektavimo procese nedalyvaujant, nesvarbu, imant už tai atlygį ar ne.

Tokio pobūdžio veikla nesuderinama su Architekto profesijos etiniais principais ir Architektūros paslaugų teikėjų etikos kodeksu ir kenkia architektūrai bei architekto profesijai.

Architektų organizacija stebės tokia praktika užsiimančius kolegas ir prireikus vertins.

Kviečiame rajonų architektus, valstybinę projektavimo, planavimo priežiūrą vykdančias institucijas padėti organizacijai išsiaiškinti nesąžiningus kolegas, sistemingai nedalyvaujančius architektūros, urbanistikos projektų gynime nuolatinėse statybos komisijose, kitaip atsisakančių vykdyti teisės aktais nustatytas projekto, jo dalių vadovų ir, svarbiausia, architekto pareigas, o tik besinaudojančių teisėmis.

Architektų organizacija tikisi kolegų supratimo, kad profesinė sąžinė turi egzistuoti, jos turime laikytis ir ją ginti.

Praėję intensyvios plėtros metai įrodė, kad savivaldybės siekis keisti paskirtį (būdą ir pobūdį) į patrauklią gyvenamąją didžiuosiuose nuomojamuose sklypuose nedavė norimo rezultato.

Vietoje subalansuotos ir miestui priimtinos plėtros, šios teritorijos tapo spekuliacijų virtinės objektais. Miestas ir valstybė prarado dešimtis milijonų litų, geriausiu atveju už tai gaudamos sklypų detaliuosius planus. Dykros ar griuvėsiai tebeplyti Danės pakrantėje, “Trinyčiuose”, “Kino studijoje”, medelyne ir kt.

Lietuvos architektų sąjungos Klaipėdos apskrities organizacijos valdyba, įvertinusi susidariusią situaciją, siūlo peržiūrėti Apskrities ir Savivaldybės poziciją dėl nuomojamų bet nebenaudojamų pagal paskirtį sklypų likimą bei pagaliau suformuoti miesto žemės panaudojimo strategiją.

Mūsų supratimu, tik išimtiniais atvejais nuomojamiems sklypams gali būti keičiamas būdas ir pobūdis. Tokiu atveju, būtina išsaugoti planavimo organizatoriaus teises Savivaldybei, o naują nuomos sutartį sudaryti po adekvataus sklypo performavimo bei miesto poreikių fiksavimo detaliuoju planu. Tokiu atveju Savivaldybei išliktų galimybė ruošti ir specialius koncepcinius planus.

Visais kitais atvejais, prieš keičiant sklypo paskirtį, naudojimo būdą ar pobūdį, įstatymo numatyta tvarka nuomininkui turi būti pasiūlyta išsipirkti sklypą.

Manome, kad tokiems veiksmams Apskrities ir Savivaldybės administraciją įpareigoja ne tik įstatymas, bet ir miesto bei jo piliečių interesai.

 

Priedas:
„Susidariusios padėties laisvos ir konversinės žemės tvarkyme analizė ir galimų sprendimo būdų siūlymai“ ( 3 psl.)

Lietuvoje jau dešimtmetis vyksta aktyvi didžiųjų miestų plėtra. Pastarųjų metų projektai apėmė dideles iki šiol neurbanizuotas teritorijas arba pradėjo konversijų procesus neefektyviose pramonės įmonėse, sandėlių teritorijose ir t.t. Deja, spartėjanti plėtra išryškino ir negatyvias šio proceso puses.

Laisvos (neurbanizuotos) ar konversinės valstybei priklausančios teritorijos, paruošus joms Detaliuosius planus, pakeitus sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, pobūdį ir “išspaudus” maksimalius parduodamus plotus, tampa spekuliacijų objektu. Einant iš rankų į rankas, jų kaina pakyla du tris kartus. Net jeigu projektuotojams pavyksta “išspausti” intensyvumo rodiklį “tik” 1,5, už 1 ha tokios teritorijos mokama nuo 5 iki 15 mln. Lt. Vienintelė tokių nuomininkų-pernuomotųjų sąlyga, kad nereikėtų tame sklype įrengti jokių socialinės, poilsio infrastruktūros objektų. Krizės ir nesurenkamo biudžeto akivaizdoje darosi visiškai neaišku, kodėl miestas lengva ranka dovanoja bendruomenės turtą? Tokiais veiksmais ignoruojamas, o galiausiai apeinamas LR Žemės įstatymas, kurio 9 str. 14p. sakoma “Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis”.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999.03.09 Nutarimu Nr. 260 patvirtintos “Naudojamų kitos paskirties Valstybinės žemės sklypų perdavimo ir nuomos taisyklės”. Šių taisyklių p.30.8 sakoma “ Kai pagal Savivaldybės teritorijos ar jos dalies Bendrąjį ar Specialųjį planą išnuomotame žemės sklype numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuriam šis sklypas yra suformuotas tiesioginės paskirties… Valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu numatant nuomininko ir nuomotojo teisę keisti išnuomoto sklypo paskirtį, būdą ir pobūdį”.

Klaipėdos Apskrities administracija, kaip taisyklė, nepateikia tokios sutarties, o tik “sutinka, kad būtų rengiamas detalusis planas”. Tokiu būdu visa sprendimo laisvė ir atsakomybė gula ant Savivaldybės pečių. Neįsigilinę į problemos esmę ir mąstą Miesto Tarybos nariai tvirtina tokius Administracijos paruoštus sprendimus. Nesant suformuotos miesto žemės panaudojimo strategijos Administracija ir Tarybos nariai šiuo klausimu priima sprendimus vedini atsitiktinių dažnai prieštaringų motyvų.

Tuo tarpu, miestui kaip taisyklė netikslinga perduoti organizatoriaus teisių ir sutikti su paskirties keitimu ruošiant Detaliuosius planus didelių – daugiau nei 2-3 ha – neurbanizuotų arba konversinių teritorijų, turinčių esminį ilgalaikį poveikį miesto plėtrai. Šalia kitų priežasčių, miestui aktualūs ir šie motyvai:

  1. Teritorijos yra išnuomotos juridiniams ar fiziniams asmenims konkrečiai veiklai vykdyti (medelynai, gamyklos ir t.t.). Net nutraukus minėtą veiklą, sklypai išlieka brangiu miesto (valstybės) turtu.

  2. Keičiant paskirtį, sklypo nuomos teisė Savivaldybės pritarimu išlieka nuomininko rankose. Kitaip sakant, miestas (valstybė) šiuo atveju “dovanoja” šį turtą vardan sunkiai apibrėžiamos naudos. Atsisakius prieš tai buvusios veiklos, sklypas (bent jo dalis) galėtų grįžti valstybės (miesto) dispozicijai ir tapti nuomos ar pardavimo konkurso objektu. Tai miesto (valstybės) biudžeto pajamų šaltinis.

  3. Argumentas, kad verslininkai, turėdami didesnius resursus, “operatyviau sutvarkys apleistas teritorijas” nėra pagrįstas. Kaip rodo praktika, po detalaus planavimo (ar jo metu) teritorijos tampa nesibaigiančių perpardavinėjimų objektu ir dažniausiai taip ir lieka dykromis (Riversaidas, Trinyčiai, Kino studija Kretingos gt. ir pan.).

Bet kuriuo atveju, keičiant sklypų naudojimo būdą ir pobūdį, turėtume maksimaliai užtikrinti miesto viešojo intereso realizavimą planuojamoje teritorijoje. Ar tai realiai įmanoma, kai plano organizatoriaus teisės perduodamos žemės nuomininkui?

Viešasis interesas ir miesto kaip vieningos struktūros plėtros poreikiai bendruoju atveju susideda iš sekančių klausimų sprendimo:

    1. kokybiški integruoti į miesto struktūras urbanistiniai-erdviniai sprendimai, gerinantys bendrą miesto įvaizdį tiek išorinio poveikio, tiek vidinių kvartalo erdvių prasme;

    2. priimtinas transporto infrastruktūros integravimas į miesto transporto sistemą, jos gerinimas;

    3. socialinės infrastruktūros sukūrimas planuojamos teritorijos ribose, neperkeliant darželių, mokyklų, sveikatos apsaugos ir kt. poreikio į perkrautą miesto socialinės infrastruktūros tinklą;

    4. rekreacinių erdvių, bendrųjų miesto želdinių, aikščių ir skverų sukūrimas planuojamose teritorijose,

    5. paveldo, gamtinio landšafto, upės ar jūros prieigų išsaugojimas (ar vertingų savybių atkūrimas) teritorijoje, kurioje numatoma plėtra ir jos gretimybėje.

Minėto viešojo intereso poreikio realizavimui plėtotojas turėtų investuoti papildomas lėšas, dažnai sumažinti numatomą parduoti plotą pastatuose. Nebūdamas tuo suinteresuotas, bet būdamas detalaus plano (ar teritorijos koncepcijos) organizatoriumi, plėtotojas visada sieks maksimaliai išvengti šių išlaidų arba jas perkelti ant kaimyninių teritorijų nuomininkų (arba tiesiog miesto) pečių. Kaip rodo patirtis, Savivaldybei labai sunku tokiu atveju pasiekti adekvataus miesto intereso atstovavimo. Taip visiškai ar iš dalies atsitiko su visais jau patvirtintais didžiųjų plėtros teritorijų detaliaisiais planais, kai organizatoriaus teises Savivaldybė perdavė plėtotojui ir lengva ranka sutiko keisti teritorijų naudojimo būdą ir pobūdį, į pelningą gyvenamosios daugiabutės statybos. Kaip žinia, vietos mokykloms, darželiams, poilsio ir, dažnai, transporto infrastruktūrai neliko.

Iš viso, kas pasakyta aukščiau, manome, kad yra akivaizdu, kad Savivaldybė privalo išsaugoti organizatoriaus teises ir planuoti teritorijas savarankiškai. Tai produktyviausias, skaidriausias ir pelningiausias būdas plėtoti neurbanizuotus ar konversinius rajonus. Be jau ankščiau minėtų priežasčių, tokio planavimo atveju miestas gali perskirstyti sklypo ribas, formuoti sklypus pardavimui ir realizuoti savo strateginius tikslus. Pagaliau vien tai, kad projektuotojai bus neišvengiamai parenkami konkurso keliu, užtikrins didesnį planavimo skaidrumą ir aukštesnę rezultatų kokybę.

Savo ruožtu, investuotojas, galės realiai suskaičiuoti savo išlaidas ir numatyti realų būsimą komercinį plotą bei pelną. Perspektyvos aiškumas, tikėtina, sumažins šiuo metu įprastą spaudimą plano rengėjams ir savivaldybei, siekiant nepamatuoto perduodamo ploto ir intensyvumo didinimo.

Alternatyva aukščiau išdėstytiems Savivaldybės veiksmams gali būti tik žemės sklypo, kuris yra šiuo metu nuomojamas išpirkimas Įstatymo numatyta tvarka.

Pagaliau, tiek Apskritis, tiek Savivaldybė turi suformuluoti ir priimti žemės panaudojimo strategiją, kuri apimtų aukščiau išdėstytus klausimus ir suformuotu aiškų elgsenos su nuomojama, perduodama ar gražinama žeme metodą.

 

Lietuvos architektų sąjungos Klaipėdos apskrities organizacija

Rėmėjai ir partneriai

© 2026 Lietuvos architektų sąjunga Klaipėdos apskrities organizacija.