Lietuvoje jau dešimtmetis vyksta aktyvi didžiųjų miestų plėtra. Pastarųjų metų projektai apėmė dideles iki šiol neurbanizuotas teritorijas arba pradėjo konversijų procesus neefektyviose pramonės įmonėse, sandėlių teritorijose ir t.t. Deja, spartėjanti plėtra išryškino ir negatyvias šio proceso puses.

Laisvos (neurbanizuotos) ar konversinės valstybei priklausančios teritorijos, paruošus joms Detaliuosius planus, pakeitus sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, pobūdį ir “išspaudus” maksimalius parduodamus plotus, tampa spekuliacijų objektu. Einant iš rankų į rankas, jų kaina pakyla du tris kartus. Net jeigu projektuotojams pavyksta “išspausti” intensyvumo rodiklį “tik” 1,5, už 1 ha tokios teritorijos mokama nuo 5 iki 15 mln. Lt. Vienintelė tokių nuomininkų-pernuomotųjų sąlyga, kad nereikėtų tame sklype įrengti jokių socialinės, poilsio infrastruktūros objektų. Krizės ir nesurenkamo biudžeto akivaizdoje darosi visiškai neaišku, kodėl miestas lengva ranka dovanoja bendruomenės turtą? Tokiais veiksmais ignoruojamas, o galiausiai apeinamas LR Žemės įstatymas, kurio 9 str. 14p. sakoma “Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis”.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999.03.09 Nutarimu Nr. 260 patvirtintos “Naudojamų kitos paskirties Valstybinės žemės sklypų perdavimo ir nuomos taisyklės”. Šių taisyklių p.30.8 sakoma “ Kai pagal Savivaldybės teritorijos ar jos dalies Bendrąjį ar Specialųjį planą išnuomotame žemės sklype numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuriam šis sklypas yra suformuotas tiesioginės paskirties… Valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu numatant nuomininko ir nuomotojo teisę keisti išnuomoto sklypo paskirtį, būdą ir pobūdį”.

Klaipėdos Apskrities administracija, kaip taisyklė, nepateikia tokios sutarties, o tik “sutinka, kad būtų rengiamas detalusis planas”. Tokiu būdu visa sprendimo laisvė ir atsakomybė gula ant Savivaldybės pečių. Neįsigilinę į problemos esmę ir mąstą Miesto Tarybos nariai tvirtina tokius Administracijos paruoštus sprendimus. Nesant suformuotos miesto žemės panaudojimo strategijos Administracija ir Tarybos nariai šiuo klausimu priima sprendimus vedini atsitiktinių dažnai prieštaringų motyvų.

Tuo tarpu, miestui kaip taisyklė netikslinga perduoti organizatoriaus teisių ir sutikti su paskirties keitimu ruošiant Detaliuosius planus didelių – daugiau nei 2-3 ha – neurbanizuotų arba konversinių teritorijų, turinčių esminį ilgalaikį poveikį miesto plėtrai. Šalia kitų priežasčių, miestui aktualūs ir šie motyvai:

1. Teritorijos yra išnuomotos juridiniams ar fiziniams asmenims konkrečiai veiklai vykdyti (medelynai, gamyklos ir t.t.). Net nutraukus minėtą veiklą, sklypai išlieka brangiu miesto (valstybės) turtu.

2. Keičiant paskirtį, sklypo nuomos teisė Savivaldybės pritarimu išlieka nuomininko rankose. Kitaip sakant, miestas (valstybė) šiuo atveju “dovanoja” šį turtą vardan sunkiai apibrėžiamos naudos. Atsisakius prieš tai buvusios veiklos, sklypas (bent jo dalis) galėtų grįžti valstybės (miesto) dispozicijai ir tapti nuomos ar pardavimo konkurso objektu. Tai miesto (valstybės) biudžeto pajamų šaltinis.

3. Argumentas, kad verslininkai, turėdami didesnius resursus, “operatyviau sutvarkys apleistas teritorijas” nėra pagrįstas. Kaip rodo praktika, po detalaus planavimo (ar jo metu) teritorijos tampa nesibaigiančių perpardavinėjimų objektu ir dažniausiai taip ir lieka dykromis (Riversaidas, Trinyčiai, Kino studija Kretingos gt. ir pan.).

Bet kuriuo atveju, keičiant sklypų naudojimo būdą ir pobūdį, turėtume maksimaliai užtikrinti miesto viešojo intereso realizavimą planuojamoje teritorijoje. Ar tai realiai įmanoma, kai plano organizatoriaus teisės perduodamos žemės nuomininkui?

Viešasis interesas ir miesto kaip vieningos struktūros plėtros poreikiai bendruoju atveju susideda iš sekančių klausimų sprendimo:

1. 1. kokybiški integruoti į miesto struktūras urbanistiniai-erdviniai sprendimai, gerinantys bendrą miesto įvaizdį tiek išorinio poveikio, tiek vidinių kvartalo erdvių prasme;

   2. priimtinas transporto infrastruktūros integravimas į miesto transporto sistemą, jos gerinimas;

   3. socialinės infrastruktūros sukūrimas planuojamos teritorijos ribose, neperkeliant darželių, mokyklų, sveikatos apsaugos ir kt. poreikio į perkrautą miesto socialinės infrastruktūros tinklą;

   4. rekreacinių erdvių, bendrųjų miesto želdinių, aikščių ir skverų sukūrimas planuojamose teritorijose,

   5. paveldo, gamtinio landšafto, upės ar jūros prieigų išsaugojimas (ar vertingų savybių atkūrimas) teritorijoje, kurioje numatoma plėtra ir jos gretimybėje.

Minėto viešojo intereso poreikio realizavimui plėtotojas turėtų investuoti papildomas lėšas, dažnai sumažinti numatomą parduoti plotą pastatuose. Nebūdamas tuo suinteresuotas, bet būdamas detalaus plano (ar teritorijos koncepcijos) organizatoriumi, plėtotojas visada sieks maksimaliai išvengti šių išlaidų arba jas perkelti ant kaimyninių teritorijų nuomininkų (arba tiesiog miesto) pečių. Kaip rodo patirtis, Savivaldybei labai sunku tokiu atveju pasiekti adekvataus miesto intereso atstovavimo. Taip visiškai ar iš dalies atsitiko su visais jau patvirtintais didžiųjų plėtros teritorijų detaliaisiais planais, kai organizatoriaus teises Savivaldybė perdavė plėtotojui ir lengva ranka sutiko keisti teritorijų naudojimo būdą ir pobūdį, į pelningą gyvenamosios daugiabutės statybos. Kaip žinia, vietos mokykloms, darželiams, poilsio ir, dažnai, transporto infrastruktūrai neliko.

Iš viso, kas pasakyta aukščiau, manome, kad yra akivaizdu, kad Savivaldybė privalo išsaugoti organizatoriaus teises ir planuoti teritorijas savarankiškai. Tai produktyviausias, skaidriausias ir pelningiausias būdas plėtoti neurbanizuotus ar konversinius rajonus. Be jau ankščiau minėtų priežasčių, tokio planavimo atveju miestas gali perskirstyti sklypo ribas, formuoti sklypus pardavimui ir realizuoti savo strateginius tikslus. Pagaliau vien tai, kad projektuotojai bus neišvengiamai parenkami konkurso keliu, užtikrins didesnį planavimo skaidrumą ir aukštesnę rezultatų kokybę.

Savo ruožtu, investuotojas, galės realiai suskaičiuoti savo išlaidas ir numatyti realų būsimą komercinį plotą bei pelną. Perspektyvos aiškumas, tikėtina, sumažins šiuo metu įprastą spaudimą plano rengėjams ir savivaldybei, siekiant nepamatuoto perduodamo ploto ir intensyvumo didinimo.

Alternatyva aukščiau išdėstytiems Savivaldybės veiksmams gali būti tik žemės sklypo, kuris yra šiuo metu nuomojamas išpirkimas Įstatymo numatyta tvarka.

Pagaliau, tiek Apskritis, tiek Savivaldybė turi suformuluoti ir priimti žemės panaudojimo strategiją, kuri apimtų aukščiau išdėstytus klausimus ir suformuotu aiškų elgsenos su nuomojama, perduodama ar gražinama žeme metodą.

Lietuvos architektų sąjungos Klaipėdos apskrities organizacija